Informations dues par le bailleur et le vendeur : état des risques

A la suite de la loi Climat, un décret précise les nouvelles modalités de l’information sur l’état des risques due par le bailleur et le vendeur. Sont désormais visés les risques de recul du trait de côte.

L’information sera due dès la parution de l’annonce immobilière.

1. On sait que la loi Climat (Loi 2021-1104 du 22-8-2021) a apporté des modifications à l’obligation d’information pesant sur le vendeur ou le bailleur de biens immobiliers en matière d’état des risques (BRDA 18/21 inf. 17 nos 4 s.). Pour tenir compte de ces modifications, un décret actualise, en le réécrivant intégralement, le dispositif réglementaire relatif au périmètre et aux modalités de délivrance de cette information.
Le décret entrera en vigueur le 1er janvier 2023, en même temps que les dispositions de la loi Climat qu’il précise.
Nous en présentons ci-après les grandes lignes.

Zones susceptibles d’être atteintes par le recul du trait de côte ou exposées à des risques miniers

2. Le décret tire les conséquences des dispositions de la loi Climat ayant étendu l’obligation d’information due par bailleurs et vendeurs aux risques de recul du trait de côte et aux zones couvertes par un plan de prévention des risques miniers (C. env. art. L 125-23 modifié).
Le « recul du trait de côte » consiste à déplacer vers l’intérieur des terres la limite du domaine maritime afin de protéger le littoral menacé par l’érosion ou la montée des eaux.
Il précise ainsi les modalités suivant lesquelles ces nouvelles zones doivent être identifiées. En ce qui concerne les risques miniers, il intègre notamment dans le champ de l’obligation les biens situés dans un périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention.

3. Rappelons que cette obligation d’information s’applique également aux biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon (C. env. art. L 125-5 et C. env. art. R 125-23).

Mention des risques dans l’annonce immobilière et date de remise de l’état des risques

4. La loi Climat a également accru les obligations mises à la charge du vendeur et du bailleur en prévoyant une information sur les risques dès la parution de l’annonce immobilière relative à la vente ou à la location d’un bien, et tout au long du processus de vente ou de location (C. envir. art. L 125-5). Le décret précise ces dispositions.

5. Quel que soit son support de diffusion, l’annonce relative à la vente ou à la location d’un bien pour lequel un état des risques doit être établi devra comporter la mention : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » (C. env. art. R 125-25, I modifié).
Par ailleurs, un état des risques établi depuis moins de six mois devra être remis lors de la première visite de l’immeuble par le vendeur ou le bailleur à l’acquéreur ou au locataire potentiel. Il devra être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé (C. env. art. R 125-25, II modifié).
Contenu de l’état des risques

6. Les dispositions relatives au contenu de l’état des risques sont réécrites et précisées. Outre sa date d’élaboration, le numéro des parcelles et les zones et périmètres à risques dans lesquels le bien se situe, il devra ainsi comprendre (C. env. art. R 125-24 modifié) :

pour chacun des plans de prévention des risques, un extrait de document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire et l’extrait du règlement le concernant, ainsi qu’une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s’ils ont été réalisés ; la fiche d’information sur le risque sismique disponible sur le site www.georisques.gouv.fr si le bien est situé dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 ;

• la fiche d’information sur le radon disponible sur le site www.georisques.gouv.fr si le bien est situé dans une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3 ;
•  lorsque le bien est situé dans une zone exposée au recul du trait de côte, l’indication de l’horizon temporel d’exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone, la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est préfiguré au sens des articles L 121-22-3 ou L 121-22-7 du Code de l’urbanisme et celle de l’application éventuelle au bien des dispositions de l’article L 121-22-5 du même Code ;
• la liste des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d’une indemnité en application des articles L 125-2 ou L 128-2 du Code des assurances.

Information sur la pollution des sols

7. Le nouveau texte précise également les modalités de délivrance de l’information relative à la pollution des sols, qui s’ajoute à l’information générale sur les risques ci-dessus (C. envir. art. R 125-26 modifié).
Le document d’information en matière de pollution des sols (C. envir. art. L 125-7) devra être annexé à la promesse de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, ainsi qu’à l’acte authentique de vente. Il devra de la même manière être annexé au bail en cas de location. Le vendeur ou le bailleur devra s’assurer de la validité des informations qu’il contient à la date de signature de chacun de ces actes ou de ce contrat et, le cas échéant, il devra les mettre à jour (C. envir. art. R 125-27 modifié).

Source : Décret 2022-1289 du 1-10-2022 : JO 5 texte n° 20