Option TVA sur les loyers : pas d’effet rétroactif

Par principe, la location d’immeubles nus à usage professionnel n’est pas assujettie à TVA.

L’article 260, 2° du Code général des impôts prévoit la possibilité d’exercer une option afin de soumettre ladite activité à TVA. Cette option permet de collecter la TVA sur les loyers perçus mais aussi de déduire la TVA afférente aux dépenses engagées pour les besoins de cette activité taxable.

Pour rappel, cette option ne peut s’exercer que pour des locaux nus donnés en location pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti, ou d’un preneur non assujetti à la condition que le bail fasse mention expresse de l’option par le bailleur.

Cette option ne pourra être exercée pour des locaux nus donnés en location pour de l’habitation ou pour un usage agricole.

Cette option peut être réalisée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent, formalisant l’intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel.

L’option prend alors effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Une fois exercée, l’option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée.

Il est possible d’exercer l’option même si celui qui opte n’est pas encore propriétaire du bien ou n’a pas encore la jouissance de la fraction du bien ou du bien sur lequel porte l’option.

Lorsque l’option est exercée par anticipation, le futur bailleur doit, dans la lettre d’option, désigner l’immeuble affecté à l’activité locative.

Dans un arrêt du 21 décembre 2023, le Conseil d’Etat vient de rappeler que cette option ne peut être rétroactive.

Dans l’affaire sur laquelle a statué le Conseil d’Etat, l’option avait bien été faite avant le début de l’activité locative mais après l’engagement de travaux sur l’immeuble à louer.

Il convient donc d’être vigilant sur la date à laquelle l’option est formulée sous peine de se voir contester la déductibilité de la TVA sur des dépenses ou travaux réalisés antérieurement à l’option même si cela concerne la future activité locative.

A noter que l’option peut être dénoncée à partir de 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. La dénonciation prendra alors effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée.

En cas de dénonciation, des régularisations de TVA initialement déduites par l’assujetti peuvent être exigibles.

Sources : article 260 du CGI – BOI-TVA-CHAMP-50-10 – CE 21 décembre 2023 n°474042