IFI : conditions d’exonération de la location meublée

Néanmoins, ce caractère est expressément exclu par la loi dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, il est indiqué que l’activité de gestion de son patrimoine immobilier par une société ou un organisme n’est pas une activité commerciale.

Par conséquent, toutes les activités de gestion de son propre patrimoine immobilier entrent dans l’assiette de cet impôt et notamment :

• l’activité de location de locaux nus, quelle que soit l’affectation des locaux ;
• l’activité de location de locaux meublés à usage d’habitation ;
• l’activité de loueur d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation ;
• l’activité de promotion en restauration de son propre patrimoine immobilier consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.

Sous réserve de remplir certaines conditions, les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation et celles de loueur d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation peuvent être considérées comme des activités éligibles au bénéfice de l’exonération au titre des actifs professionnels.

Les conditions diffèrent selon que l’activité est exercée à titre individuel par le redevable ou par une société ou un organisme.

Quand les locaux sont affectés par le redevable propriétaire des locaux (directement ou indirectement) à sa propre activité de loueur en meublé, ils sont exonérés sous conditions de seuil de recettes annuelles et de pourcentage de rémunération (conditions cumulatives) :

• le propriétaire, personne physique, exerçant l’activité à titre principal réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
• le propriétaire retire de cette activité plus de 50% des revenus à raison desquels le foyer fiscal, au sens de l’IFI, est soumis à l’IR au titre des catégories des traitements et salaires, BIC, BA, BNC, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts.

La chambre commerciale de la Cour de cassation a eu à statuer sur l’interprétation de ces deux conditions.

Dans l’affaire, une proposition de rectification au titre de l’ISF avait été adressée à des contribuables afin d’intégrer dans l’assiette imposable les immeubles d’habitation qu’ils louaient meublé au motif que ceux-ci ne constituaient pas des biens professionnels exonérés.

En effet, selon la proposition, les contribuables avaient retiré de leur activité de location pour les années en cause un bénéfice imposable nul ou un déficit. Celui-ci ne pouvait donc pas représenter plus de 50% des revenus nets professionnels du foyer fiscal (condition n°2).

Les contribuables soutenaient qu’il y avait lieu d’observer les recettes brutes tirées de l’activité de location meublée professionnelle et non le bénéfice net dégagé par ladite activité.

Aussi, la chambre commerciale a rejeté leur argument en précisant :

• que le seuil minimal de 23 000 € de recettes annuelles s’apprécie bien lui au regard du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursement de frais (ensemble des recettes tirées de la location de meublés).
• que l’appréciation du ratio minimal de 50% des revenus retirés de la location meublée s’apprécie en retenant le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.

Les juges rappellent que la notion de « recettes » se distingue bien de celle de « revenus » qui correspond aux sommes effectivement perçues par les contribuables.

Dans l’affaire, il fallait donc bien retenir pour la 2e condition le bénéfice nul ou le déficit dégagé par les contribuables ce qui ne leur permettait donc pas de bénéficier de l’exonération.

Sources : Cass. Com, 20 décembre 2023, n°22-17.612